الرئيسية

حوار مع المحافظ العام للمحافظة العقارية

 

 

الأستاذ احمد  الشحيتي

المحافظ العام على الأملاك العقارية

 

 

يقيم الأستاذ احمد الشحيتي المحافظ العام على الأملاك العقارية في حوار مع المجلة المغربية ، المئوية من حياة هذه المؤسسة المغربية الكبيرة ويتحدث عن أهم المحطات في تاريخها ، وخاصة ما بعد استقلال المغرب حيث عرفت الكثير من التطورات الهامة ولعبت العديد من الأدوار في حفظ الحقوق العقارية وبلورتها ، كما تحدث في هذا الحوار عن الأفاق المستقبلية .

 

 

فيما يلي نص هذا الحوار :

 

* ماهي أهم المحطات في تاريخ المحافظة العقارية المغربية التي يمكن للباحثين في الشؤون القانونية والإدارية ، الارتكاز عليها في قراءتهم لفاعلية هذه الإدارة  

 

** إن أهم المحطات التي عرفتها المحافظة العقارية في البدء بالعمل بنظام التحفيظ العقاري يمكن إنجازها فيما يلي :

فعلى مستوى المقتضيات القانونية لابد من الإشارة إلى نظام التحفيظ العقاري الصادر في 12 أغسطس 1913 عرف خلال هذا القرن عدة تعديلات كان الهدف منها جعل هذا النظام أداة فعالة وناجعة لتثبيت الملكية العقارية قانونيا وهندسيا .

إلا أن أهم تعديل كان بمقتضى القانون 14.07 الذي غير وتمم ونسخ بعض مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري من أجل ملاءمتها مع الواقع الحالي ، تعميم نظام التحفيظ العقاري ، تبسيط وتسريع إجراءاته وتقوية الضمانات .

كما سن عدة نصوص قانونية نظمت مجالات لها ارتباط بنظام التحفيظ من ذلك القانون المتعلق بضم الأراضي، القانون رقم 9025 المتعلق بالتجزئات العقارية والقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة والقانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الذي نسخ ظهير 2 يونيو 1915 بمثابة تشريع مطبق على العقارات المحفظة .

أما من حيث الأجهزة فقد عرفت تطورا من حيث عددها واختصاصها ، فبعدما تم إحداث أول محافظة بالدار البيضاء سنة 1915 عرف المغرب إحداث إلى تاريخ يومه 75 مجمعا عقاريا كل مجمع يحتوي على محافظة عقارية ومصلحة للمسح العقاري .

لقد عرف تنظيم المؤسسة المكلفة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري تطورات مهمة .فبتاريخ 28 أغسطس 1915 صدر ظهير شريف أحدثت بموجبه " إدارة الفلاحة والتجارة والاستعمار وإدارة المياه والغابات وإدارة الأملاك وإدارة المحافظة على الأملاك العقارية " تحت وصاية الكتابة العامة للدولة الحامية .

وبتاريخ 24 يوليوز 1920 ، صدر ظهير شريف تحت عنوان " في إحداث إدارة للفلاحة والتجارة والاستعمار " جاء في الفقرة الثانية من فصله الثاني مايلي : " تضم غدارة الفلاحة والتجارة والاستعمار إدارة المياه والغابات وإدارة المحافظة العقارية على الأملاك العقارية ".

 

وبقيت المحافظة العقارية تابعة منذ إحداثها لوزارة الفلاحة إلى أن صدر ظهير شريف بتاريخ 28 مارس 1935 ، ألحقت بموجبه مصلحة المحافظة على الأملاك العقارية بالإدارة العامة للمالية ، ثم ألحقت بعد ذلك بإدارة الشؤون الاقتصادية بمقتضى  ظهير 16 يونيو 1942 لتشكل مصلحة المحافظة العقارية وهندسة الأراضي .

وبمقتضى ظهير 30 يونيو 1962 ، ارتقى  جهاز المحافظة العقارية من مصلحة إلى قسم بوزارة الفلاحة ثم إلى مديرية المحافظة  والأشغال الطبوغرافية تابعة لوزارة الفلاحة وذلك بمقتضى مرسوم 29 سبتمبر 1977 وهذا ما تم تأكيده بمقتضى مرسوم 13 ماي 1993 المنظم لوزارة الفلاحة والإصلاح الزراعي الذي نص على أن الوزارة المذكورة تتألف من عدة مديريات منها مديرية المحافظة على الأملاك العقارية وإحصاء العقارات ووضع الخرائط لتتحول بعد ذلك إلى إدارة المحافظة العقارية  والخرائطية بمقتضى المرسوم الصادر في 21 نوفمبر 1994 والتي أصبحت تشتمل على :

- مديرية المحافظة  على الأملاك العقارية.

- مديرية المسح العقاري والخرائطية .

- قسم الديار المعلوماتية والثوتيق.

-  قسم الوكالة العقارية الوطنية .

- قسم  الشؤون الإدارية .

- قسم المراقبة والتفتيش .

 

ولابد من الإشارة إلى انه منذ سنة 1982 تم تمتيع مديرية المحافظة العقارية بميزانية ملحقة بعدما كانت هذه المديرية تسير ماليا في إطار الميزانية العامة . غير ان أهم تحول شهده الجهاز المكلف بالتحفيظ العقاري وهو تحويله إلى " الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري و الخرائطية " بمقتضى القانون رقم 58.00 .

نعم ن تتمتع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ن التي تعتبر مؤسسة عمومية تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي ، وتقوم بالمهام التالية :

 

- تحفيظ الأملاك العقارية .

- إشهار الحقوق العينية والتحملات العقارية المنصبة على الأملاك المحفظة أو التي في طور التحفيظ والمحافظة عليها .

- حفظ الربائد والوثائق العقارية وتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بها .

إنجاز تصاميم المسح العقاري في إطار التحفيظ العقاري  .

- إنجاز وثائق المسح الوطني وحفظها .

- إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها ومراجعتها .

- إنجاز اشغال البنية الاساسية المتعلقة بالشبكة الجيوديزية وقياس الارتفاع .

- تنسيق الوثائق الطبوغرافية والفوطغراميترية المنجزة من طرف الغدارات والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية وتجميعها وحفظها .

- جمع وحفظ المعلومات المتعلقة بالأراضي العارية المملوكة للدولة والاحباس العمومية والكيش والجماعات السلالية والمحلية الواقعة داخل المدارات الجماعات الحضري والمراكز المحددة وكذا داخل المناطق المحيطة بها ، وذلك بتنسيق مع الإدارات والمؤسسات المعنية .

وتخضع الوكالة لوصاية الدولة التي يمارسها الوزير المكلف بالفلاحة ، وذلك من اجل  ضمان احترام أجهزتها  لأحكام قانون المرفق العمومي المنوطة بها ، كما تخضع لمراقبة الدولة المالية المطبقة على المؤسسات العمومية بموجب النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل .

ويسير الوكالة مدير يتم تعيينه طبقا للتشريع الجاري به العمل يتمتع بجميع السلط والاختصاصات الأزمة للتسيير الوكالة مع مراعاة السلطة المخولة لمجلس الإدارة ، إذ يعتبر المدير الوكالة المنفذ لقرارات المجلس الاداري ، ويمثل الوكالة لدى الغدارات العمومية والاغيار.

أما إدارة الوكالة ، فيختص بها مجلس الإدارة الذي يرأسه رئيس الحكومة أو السلطة الحكومية التي يفوض لها ذلك ، ويتكون من مجموعة من الوزراء أو من ينوب  عنهم والذين لهم علاقة بمهام الوكالة واتخاذ القرارات التي تهذف إلى تحقيق ذلك وبالخصوص :

- تحديد السياسة العامة للوكالة في إطار التوجهات الحكومية .

- حصر الميزانية وكيفية التمويل .

- حصر الحسابات وإصدار القرارات المتعلقة بتخصيص النتائج .

- تحديد التنظيم الإداري للوكالة على المستوى المركزي والخارجي الذي تتم المصادقة عليه وفقا للأنظمة الجاري بها العمل .

- اقتراح إنشاء مصالح المحافظة على الأملاك العقارية .

- اقتراح تغيير تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية .

تحديد أسعار الخدمات المقدمة للعموم .

- إعداد النظام الأساسي للمستخدمين.

 

* تعاقب على موقع المحافظ العام ، خلال القرن الماضي العديد من الشخصيات الإدارية والقانونية ، مغربية وأجنبية في نظركم ، ما هي أهم الصفات والمميزات التي طبعت سيرة المحافظين خلال هذه الفترة ...

 

** إن الصعوبات القانونية والعملية التي أصبحت تواجه المحافظين على الأملاك العقارية والاختلاف بينهم فيما يخص تطبيق بعض مقتضيات نظام التحفيظ العقاري وتأويل نصوصه من جهة والانتشار الواسع لهذا النظام وارتفاع عدد المحافظات المحدثة من جهة أخرى ، وكلها عوامل تطلبت إيجاد مؤسسة المحافظ العام وأول مقتضى قانوني نظم هذه المؤسسة هو ظهير 24 يونيو 1942 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 1551 بتاريخ 17 يوليوز 1942 الذي أحدث مؤسسة  المحافظ العام للملكية العقارية وأسند في بداية الأمر القيام بمهامها  إلى المحافظ على الأملاك العقارية بالرباط ، غير أنه بصدور ظهير 22 ربيع الثاني – 1373 ( 29 ديسمبر 1953 ) وأحدثت مؤسسة المحافظ العام للملكية العقارية يكون مقرها بالرباط ومستقلة عن مهام المحافظ على الأملاك العقارية بالرباط .

أما اختصاصات المحافظ العام فتتمثل فيما يلي :

- ضمان وحدة العمل الإداري في مجال تطبيق نظام التحفيظ العقاري ولهذه الغاية .

- مراقبة المحافظين على الملكية العقارية في ممارستهم للمهام الموكلة  إليهم بمقتضى الفصل 4 من القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 ( 4 يونيو 1915 ) المتعلق بتنظيم مصلحة المحافظة العقارية .

- إعطاء التعليمات العامة أو الخاصة والأوامر الكفيلة بضمان تلك الوحدة إلى المحافظين على الملكية العقارية ، الذين يجب أن يعرضوا إمكانية التصدي تحت مسؤولية لجميع قضايا التحفيظ العقاري أو العمليات اللاحقة وأن يتخذ قرار في شأنها النظر في الشكايات والبث في الطعون الرئاسة وفقا لما ينص عليه القانون .

وقد تميز عمل المحافظين العامين الذين تعاقبوا على هذا المنصب بالعمل والإشراف والتنسيق بين مختلف المحافظين من أجل توحيد وجهات نظرهم وضمان وحدة العمل الإداري وذلك من خلال إصدار عدد من الدوريات والمذكرات والأجوبة على طلبات الرأي كما كانت لهم مساهمة فعالة في إعداد وتعديل عدة قوانين.

 

 

* أصبحت المحافظة العقارية في عهد استقلال المغرب تلعب أكثر من دور في حفظ الحقوق العقارية وبلورتها ، فإلى أي حد تستطيع هذه الإدارة المساهمة في الدفع بالقطاع العقاري ، إلى الانخراط في المجالات التنموية .

 

** قبل العمل بنظام التحفيظ العقاري كانت رسوم الملكية العقارية تتسم بعدم الوضوح والدقة من حيث مساحة العقار ومشتملاته وحدوده وطبيعته ، كما أن المعاملات والتصرفات العقارية لم تكن تدون بسجل يضمن ضبطها وتتبعها لمعرفة وضعيتها والحقوق العينية المترتبة عليها والتحملات العقارية التي قد تثقلها.

إلا انه بعد فرض الحماية الفرنسية على المغربي سنة 1912 تم وضع ترسانة من القوانين سن 1913 من بينها نظام التحفيظ العقاري سنة 1913 من بينها نظام التحفيظ العقاري وذلك بصدور ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ 9 رمضان 1331 موافق 12 أغسطس 1913 وهو نظام أكد على مدى قرن من الزمن فعاليته وصلابته نظرا لمزاياه العديدة من أهمها حماية الملكية العقارية ، تسهيل التعامل والتداول في العقار ، تعبئة الملكية العقارية للحصول على القروض عن طريق الرهون الرسمية الحد من النزاعات وترسيخ الأمن الاجتماعي والرفع من قيمة العقار ولارتكازه على أرضية قانونية وهندسة صلبة .

واعتبارا لذلك فقد عرف نظام التحفيظ العقاري انتشارا واسعا خاصة بعد الاستقلال وبدأ الاعتماد عليه كوسيلة لتهيئة الهياكل العقارية بهدف الاستغلال الجيد للأرض وأداة فعالة تساهم في تحديد الدوائر الحضرية وإعداد التصاميم المديرية للمدن وتصاميم التهيئة العمرانية وإنجاز تجزئات عقارية ومشاريع السكن الاجتماعي وبناء الدور السكنية ، وإضافة إلى ذلك فإن العقار المحفظ أصبح رافعة اقتصادية أساسية يوفر ضمانة قوية لمؤسسات السلفات الرهينة لتمويل المشاريع التنموية في مختلف المجالات الفلاحية الصناعية السياحية والعمرانية حيث بلغ عدد الرهون الرسمية المضمنة بالسجلات العقارية منذ دخول تطبيق نظام التحفيظ العقاري 2.188.076 رهنا رسميا بمبلغ 781.080.197.868.00 درهم .

ولقد أبان نظام التحفيظ العقاري من خلال المبادئ التي يقوم عليها والمزايا القانونية والاقتصادية والاجتماعية عن مدى نجاعته في حماية الملكية العقارية وتحقيق الأمن الاجتماعي والاستقرار العقاري وهي مزايا وفرت للعقار التعبئة الكاملة والتأهيل المنشود للقيام بالدور الاقتصادي والاجتماعي لتشجيع الاستثمار في مختلف المجالات ولعل الوقوف عند بعض المؤشرات والانجازات المحققة ليؤكد هذه الأهمية ومدى انخراط العقار المحفظ في الدورة الإقتصادية .

وقد تم تحقيق الانجازات التالية :

أ‌-       في مرحلة ما قبل إحداث الوكالة ( ما بين 1915 و 2002 ) :

- عدد مطالب التحفيظ المدرجة 677.136 بمساحة إجمالية تقدر ب 5.603.357 هكتارا.

- عدد الرسوم العقارية المؤسسة 2.191.553 بمساحة إجمالية تقدر ب 5.482.033 هكتارا.

- عدد شواهد الملكية المسلمة 5.512.806 شهادة.

عدد الرهون الرسمية المضمنة بالسجلات العقارية 1.161.035 رهنا رسميا بقيمة 292.502.073.127 درهما.

ب – مرحلة ما بعد إحداث الوكالة أما بين 2003 و 2012 ) :

- عدد مطالب التحفيظ المدرجة 40340 بمساحة إجمالية تقدر ب 5.060.838 هكتارا.

- عدد  الرسوم العقارية المؤسسة 1.875.999 بمساحة إجمالية تقدر ب 2.181.004 هكتارا.

- عدد شواهد الرسمية 6.659.407 شهادة.

عدد الرهون الرسمية المضمنة بالسجلات العقارية 1.027.041 رهنا رسميا بقيمة 488.578.124.741 درهما.

 

 

* تحتفل المحافظة العقارية المغربية هذه السنة بالمأوية الأولى من حياتها باعتباركم محافظا عاما نود أن تقيموا لنا أهمية هذا الحدث في تاريخنا الغاري المعاصر.

 

** تخلد الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية هذه السنة ذكرى مرور مائة سنة لنظام التحفيظ العقاري الصادر في 9 رمضان 1331 موافق 12 أغسطس 1913 وهي مناسبة تؤرخ لأبرز حدث عرفه المغرب في بداية العقد الثاني من القرن الماضي ويتجلى في العمل بنظام السجلات العقارية التي استمد قواعده ومبادئه من النظام الاسترالي المعروف بعقد " طورانس " نسبة على واضعه ' روبير طورانس " والذي تم تطبيقه في استرالي ى منذ 1858 بعد المصادقة عليه من طرف البرلمان الاسترالي وهو نظام يرتكز على مبادئ التطهير  القانوني الإشهار المطلق للحقوق العقارية الشرعية والقوة الثبوتية للتقييد المضمنة بالسجلات العقارية تسلسل التقييدات المراقبة المسبقة للعقود المطلوب تقييدها .

وقد تم العمل رسميا بهذا النظام بالمغرب بعد أن تم إحداث أول محافظة عقارية بالدار البيضاء سنة 1951 .

وتبعا لتطبيق هذا النظام فقد عرفت الملكية العقارية وضعا قانونيا انتقل بها من عدم الدقة وعدم الدقة وعدم الوضوح إلى وضعية اتسمت بمميزات خاصة أبرزها الوضعية القانونية والهندسية الصلبة الشيء الذي ضمن للعقار الاستقرار و الحماية وأصبح ضمانة قوية لتمويل المشاريع التنموية في مختلف المجالات الفلاحية والعمرانية والصناعية والسياحية وأيضا وسيلة تمكن الدولة والمؤسسات والأفراد من إنجاز المشاريع والمخططات التنموية في مختلف القطاعات على أسس واقعية  ومضبوطة ةاعتبارا لهذه المزايا فقد عرف نظام التحفيظ العقاري انتشارا واسعا فبعد ما طبق في المنطقة التي كانت توجد تحت الحماية الفرنسية تم تمديده عند الاستقلال إلى مجموع التراب الوطني حيث ارتفع عدد المحافظات الذي كان لا يتجاوز 9 محافظات مع بداية الاستقلال إلى 75 مجمعا عقاريا ، كل مجمع عقاري يحتوي على مصلحتين المحافظة العقارية والمسح العقاري.

 

* انطلاقا من هذه السنة تدخل المحافظة العقارية المغربية مئوية جديد من حياتها ماهي الأفاق المستقبلية التي ترسمونها لها كإدارة ذات تميز خاص في المنظومة الإدارة المغربية .

 

** لقد كان اتطبيق نظام التحفيظ العقاري آثار ايجابية فيما يخص حماية الملكية العقارية وتحقيق الاستقرار والطمأنينة العقاريين ،كلها عوامل ساعدت على تشجيع الاستثمار ، ورغم الانجازات التي حققتها الوكالة في تعميم نظام التحفيظ العقاري فإنها تعمل بكل الوسائل المتاحة من أجل تحسين خدماتها والرفع من جودتها وكذا مواصلة المجهودات الرامية إلى جعل الملكية العقارية أداة للتنمية الاقتصادية والاجتماعية المنشودة ومن اجل الوصول إلى هذه الأهداف تتخذ الوكالة عدة تدابير إستراتيجية بهدف تغطية كافة التراب الوطني بنظام التحفيظ العقاري نذكر منها على على وجه الخصوص :

- مواصلة إستراتيجية تعميم نظام التحفيظ العقاري على الصعيد الوطني .

- تكثيف برامج التحفيظ الجماعي يفتح مناطق جديدة تشمل مجموع النفوذ الترابي للجماعة القروية المعنية

- وضع برنامج بتنسيق مع الجهات المعنية لحفيظ أملاك الجماعات السلالية وأملاك الدولة " الملك الخاص والملك الغابوي "

- العمل على فتح مناطق للتحفيظ الإجباري وفقا لمقتضيات الجديدة المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه بمقتضى قانون 14.07 .

- انجاز الخريطة الطبوغرافية الأساسية للمملكة بجميع مقاييسها

- تأهيل وعصرنة الشبكة الجيوديزية وقياس الارتفاع .

- تطوير وتحسين جودة الخدمات المقدمة للمواطنين.

- مواصلة سياسة القرب بفتح مجمعات عقارية جديدة " مصلحتي المحافظة العقارية والمسح العقاري"

- تحويل المسح الوطني إلى نظام المسح العام للمساهمة في التنمية الاقتصادية والاجتماعية للممكلة .

- عصرنة الخدمات المقدمة للزبناء " شبكة المعلومات".

- تعزيز التواصل والانفتاح على المحيط الخارجي للوكالة وخاصة عبر القيام بحملات تواصلية عبر اجهزة الاعلام .

- ترسيخ قواعد الشفافية والحكامة الجيدة .

معلومات إضافية